本日1月26日より始まった通常国会で、区分所有法の改正案が提出される見込みだ。16日に、法制審議会（法相の諮問機関）がマンションの建て替えに必要な要件の緩和などを含めた改正区分所有法の要綱案をまとめていた。

今回の改正案が通れば、約20年ぶりの大規模な改正となる。改めて、改正の背景と要綱案の内容を見ていこう。

区分所有法改正の背景

改正の背景にあるのは、区分マンションの「2つの老い」だ。高経年の建物が増加し、同時に区分所有者の高齢化も進行していることが問題視されている。

近年、築40年以上のマンションが約126万戸（2022年末時点）に上るなど、老朽化した区分マンションが増加している。国交省によれば、2042年には約3.5倍の445万戸になる見込みだという。

 

国交省「築40年以上のマンションストック数の推移」より

また、区分所有者の高齢化が進むと、相続などを契機として所有者不明になったり、空き家になったりする事例が相次ぐ。そうなれば、集会の決議による意思決定にも影響が生じかねない。

現行法では、所在がわからない区分所有者や、集会に出席せず議決権も行使しない区分所有者は、決議において反対者と同様に取り扱われる。

これにより、修繕や建て替えをする際に必要となる賛成票を確保しにい側面があり、課題として認識されていた。

地震や豪雨、竜巻などの災害が多発する日本においては、管理の行き届いていない、老朽化した建物が増えることは非常に危険だと言える。

倒壊のような最悪な事態を防ぐために、建て替えなどを進めていく必要があるのだが、現行法の制度においては、このような動きが阻害される恐れがあった。

改正案の内容は

そこで、法制審議会は区分所有法制部会を設置。2022年10月の第1回会議からこれまで、計17回の会議を開催し、区分所有法制の見直しを行ってきた。

ここからは、提出された改正案の内容を簡単に見ていこう。法制審議会によって作成された改正案のポイントは大きく分けて4つ。

（1）管理の円滑化

先述のように、現行法においては、所在不明の区分所有者や、集会に出席せず議決権も行使しない区分所有者は、決議の際に反対者と同様に扱われてしまう。

そこで、改正案では所在がわからない区分所有者を集会の決議の母数から除外、ならびに集会出席者の多数決による決議を可能とする。出席者の意向が反映されやすい仕組みとなる。

また、裁判所が必要と認めた場合に、所在不明の区分所有者に代わる管理人を立てられるようになったり、条件を満たした共用部分の変更決議および復旧決議が出席者の3分の2（現行法は所有者の4分の3）で可能になったり、より円滑な管理のための要件緩和が記載されている。

（2）再生の円滑化

管理と同様、建物の再生に関しても要件の緩和がされている。

改正案では、建て替え決議の多数決要件について、基本的には現行法通り所有者の5分の4以上とした上で、旧耐震基準の物件や差し迫った危険が認められる物件に関しては、所有者の4分の3以上としている。

また、現行法では所有者全員の同意が必要となる建物・敷地一括売却や取り壊し、一棟リノベーションについても、一定の多数決により決議可能とする内容が盛り込まれている。

PHOTO：akiyoko / PIXTA

（3）団地の管理・再生の円滑化

区分所有建物が複数等存在するような、団地においても建替え等の要件緩和がされるようだ。

例えば、団地内の建物の一括建て替えについて、基本的には現行法通り所有者の5分の4以上とした上で、条件を満たせば所有者の4分の3以上で可能とする。

（4）被災物件の再生の円滑化

災害の被害を受けた区分マンションについて、現行法では所有者の5分の4以上の賛成があれば、再建、敷地売却、取り壊しなどを可能としていた。

改正案には、決議に要する賛成を3分の2以上に引き下げるほか、決議可能期間を災害を指定する政令の施行後1年間から3年間へと延長する旨が記載されている。

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今回の改正案に含まれていた内容はいずれも、現行法の要件が厳格であり、必要な建物の管理・建て替えの迅速な実施を阻害しているなどの指摘から検討されてきたことだった。

管理や再生が行いやすくなったことで、区分マンション所有のハードルが下がり、購入を希望する人が増える可能性も否定はできない。

改正されることになれば、不動産投資家にどのような影響があるのか。今後も動向を注視していきたい。

（楽待新聞編集部）